「土地代がかからない」だけで決める前に知っておきたいこと

新築住宅を検討するとき、親の土地を活用できれば、土地を新たに購入する必要がなく、住宅取得にかかる総予算を抑えられる可能性があります。特に土地価格が上昇している金沢市近郊の地域では、大きなメリットに感じられるでしょう。ただし、親の土地に家を建てる場合は、「土地代がかからない＝そのまま家を建てられる」わけではありません。土地の名義や住宅の所有者、税金、将来の相続など、事前に確認しておきたいポイントがあります。

まず確認したい「土地の名義」

最初に確認したいのが、その土地を誰が所有しているのかということです。親名義の土地に子どもが住宅を建てる場合、土地は親、建物は子どもという形になることがあります。この場合、土地を親から譲り受けるのではなく、親から土地を借りて、その上に子どもが家を建てるという方法も考えられます。一方で、土地そのものを子どもに贈与するのであれば、贈与税の問題が出てきます。

土地は金額が大きくなりやすいため、安易に名義を変更すると、思わぬ税負担につながる可能性があります。

「土地をもらう」と贈与税がかかることも

例えば、親から子へ土地を無償で譲渡すると、原則として贈与として扱われ、贈与税の対象となります。贈与税は、土地の価格によっては大きな金額になることもあるため、「家を建てるから土地も自分の名義にしておこう」と簡単に決めるのは避けたほうがよいでしょう。また、贈与税には一定の非課税制度や特例がありますが、適用には条件があります。

「親子だから大丈夫」と考えず、土地をどうするのかを決める段階で、税理士などの専門家に確認することが大切です。

土地と建物の「登記」も重要

家を新築すると、建物について所有権の登記を行います。例えば、

土地：親名義

建物：子ども名義

という形であれば、土地と建物の所有者が異なることになります。このこと自体が必ずしも問題になるわけではありませんが、住宅ローンを利用する場合には、土地の担保設定などについて金融機関との調整が必要になるケースがあります。また、将来的に土地を相続する可能性があるなら、「今は親の土地、将来は誰が相続するのか」という点も考えておく必要があります。

親の土地だからこそ「相続」まで考える

意外と忘れられないのが、親が亡くなった後のことです。例えば、親の土地に長男が家を建てたものの、土地には複数の相続人がいるというケース。土地を相続する人が決まっていなければ、将来的に家を建てた人と土地の所有者が別になる可能性があります。そのため、家を建てる前に、

・土地の現在の所有者は誰か

・将来、誰が相続する可能性があるか

・兄弟姉妹など他の相続人との関係はどうなるか

などを家族で確認しておくことが大切です。家は何十年も住み続けるものだからこそ、「今建てられるか」だけでなく「将来も安心して住み続けられるか」まで考える必要があります。

「親の土地＝自由に建てられる」とは限らない

もう一つ大切なのが、土地そのものの建築条件です。親が所有している土地でも、

・市街化調整区域にある

・接道条件を満たしていない

・建ぺい率・容積率に制限がある

・農地などで、そのまま住宅を建てられない

・古い建物の解体が必要

といったケースがあります。土地代がかからないからといって、必ずしも建築費用を大きく抑えられるとは限りません。家を建てられる土地なのか、どのくらいの大きさの家を建てられるのかを、住宅会社や専門家に事前に確認しましょう。

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